Verkehrswertgutachten in Berlin vom zertifizierten Sachverständigen

Der Verkehrswert ist laut § 194 Baugesetzbuch der Preis, der sich zum Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielen ließe, also ohne Zeitdruck, Freundschaftspreis oder persönliche Vorlieben. Maßgeblich sind die rechtlichen Gegebenheiten, der Zustand und die Lage Ihrer Immobilie.

Verkehrswert und Marktwert sind gesetzlich dasselbe; ein „Marktwertgutachten“ ist also keine andere Gutachtenart. Ob Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen, hängt vor allem davon ab, wer den Wert später lesen und prüfen muss. Für Sie kommen drei Wege in Frage:

• Verkehrswertgutachten: Müssen Finanzamt, Gericht, Miterben oder Ihr Ex-Partner mit dem Ergebnis arbeiten, ist das ausführliche Gutachten der passende Weg, weil es jeden Ansatz begründet.
• Kurzgutachten: Wollen Sie den Wert nur für sich selbst einschätzen, etwa vor einer Familienentscheidung, genügt oft mein Kurzgutachten, eine Kurzfassung für einfache Wertermittlungen.
• Kein Gutachten: Haben Sie die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zu einem normalen Marktpreis verkauft, kann dieser Kaufpreis den Wert gegenüber dem Finanzamt selbst belegen.

Welcher Weg zu Ihnen passt, sage ich Ihnen im Erstgespräch offen, bevor Sie Geld ausgeben.

Ein Verkehrswertgutachten hilft Ihnen überall dort, wo ein begründeter Wert gegenüber Dritten zählt.

• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt setzt zunächst einen typisierten Grundbesitzwert an, also einen Wert nach einem vereinfachten Schema, das für alle Objekte gleich ist. Besonderheiten wie Belastungen berücksichtigt er grundsätzlich nicht, deshalb kann er über dem tatsächlichen Wert liegen. Weisen Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nach, wird dieser angesetzt.
• Laufender Einspruch: Liegt der Bescheid schon vor und haben Sie Einspruch eingelegt, kann das Gutachten auch noch im Einspruchsverfahren nachgereicht werden.
• Erbengemeinschaft: Was nach den Nachlassschulden bleibt, steht den Erben nach ihren Anteilen zu; dafür brauchen Miterben einen Wert, dem alle trauen. Am einfachsten beauftragen Sie mich dafür gemeinsam.
• Pflichtteil: Wer pflichtteilsberechtigt ist, aber nicht erbt, kann nach § 2314 BGB verlangen, dass der Wert ermittelt wird; die Kosten trägt dann der Nachlass.
• Scheidung und Zugewinn: Jeder Ehegatte kann den Wert auf eigene Kosten durch einen Sachverständigen feststellen lassen.
• Streit und Gericht: Ein Privatgutachten ist belegter Parteivortrag, also ein schriftlich begründeter Beitrag Ihrer Seite zum Verfahren, den das Gericht berücksichtigen muss.
• Betreuung: Ein Verkehrswertgutachten hilft dem Betreuungsgericht zu prüfen, ob ein Kaufpreis im Interesse des Betreuten liegt.

Eine Grenze gibt es bei der Finanzierung: Den Beleihungswert für ein Darlehen ermittelt bei Pfandbriefbanken ein Gutachter, den die Bank selbst bestimmt. Fragen Sie deshalb zuerst Ihre Bank, bevor Sie für diesen Zweck ein Gutachten beauftragen.

Sie erhalten ein schriftliches Gutachten, das den Verkehrswert Ihrer Immobilie zum vereinbarten Stichtag nennt und Schritt für Schritt begründet. Online-Rechner liefern nur Grobwerte. Ich bewerte Ihre Immobilie individuell nach Lage, Zustand, Baurecht und Ertrag.

• Passendes Verfahren: Je nach Objekt nutze ich das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, einzeln oder kombiniert, und begründe im Gutachten, warum.
• Rechte, Lasten und Schäden: Ein Nießbrauch, also ein Nutzungsrecht oft auf Lebenszeit, fließt ebenso ein wie Mängel und Schäden, soweit sie bekannt oder bei der Besichtigung erkennbar sind.
• Nachvollziehbare Rechnung: Sie können jeden Rechenschritt nachlesen und Fragen von Finanzamt, Miterben oder Gegenseite gezielt beantworten.

Ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten ist der regelmäßige Weg, einen niedrigeren Wert nachzuweisen. Das Finanzamt ist an kein Gutachten gebunden und prüft es frei; zurückweisen kann es den Nachweis vor allem bei methodischen Mängeln oder falschen Ansätzen. Genau darauf achte ich:

• Alle wertbildenden Umstände: Einbezogen wird alles, was den Wert beeinflusst, auch Rechte wie ein Nießbrauch.
• Die ganze Immobilie: Bewertet wird die Immobilie als Ganzes, so wie es der Nachweis verlangt.
• Die passende Qualifikation: Fürs Finanzamt zählen Gutachten des Gutachterausschusses, öffentlich bestellter Sachverständiger oder von Sachverständigen, die eine akkreditierte Stelle zertifiziert hat. Diese Anforderung erfülle ich mit meiner Zertifizierung.

Fürchten Sie, dass Ihr Ex-Partner oder ein Miterbe ein Gutachten ablehnt, das Sie allein bezahlen? Dafür gibt es klare Wege:

• Gemeinsamer Auftrag: Am einfachsten beauftragen alle Beteiligten mich gemeinsam; dann gibt es von Anfang an nur einen Wert, über den Sie sprechen.
• Auftrag nur einer Seite: Auch dann bewerte ich unparteiisch und lege jeden Ansatz offen, sodass die Gegenseite ihn prüfen kann.
• Prozess: Das Gericht wählt den Sachverständigen; einigen sich die Parteien auf eine Person, muss das Gericht dieser Wahl folgen.
• Kein „gerichtsfestes“ Gutachten: Gerichte würdigen jedes Gutachten frei; Ihr Gutachten muss das Gericht aber berücksichtigen, und Einwände daraus muss es aufklären.

So gehen Sie mit einer belastbaren Grundlage in Verhandlung und Verfahren.

Das Honorar für ein privates Gutachten wird frei vereinbart; eine Gebührenordnung dafür gibt es nicht. Damit der Preis für Sie kalkulierbar bleibt, gilt:

• Preisfaktoren: Der Preis hängt davon ab, wie aufwendig Ihre Immobilie zu bewerten ist, zum Beispiel von Objektart, Rechten und Lasten und der Unterlagenlage.
• Kostenloses Erstgespräch: Im ersten Gespräch besprechen Sie Ihren Fall mit mir, ohne dass Kosten entstehen.
• Schriftliches Angebot: Danach erhalten Sie ein Angebot mit dem Preis zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist immer inklusive.
• Wer bezahlt: Das Honorar zahlt, wer mich beauftragt; am einfachsten ist ein gemeinsamer Auftrag aller Beteiligten.

Setzen Sie das Honorar ins Verhältnis zu dem, was am Wert hängt: eine Auszahlung unter Erben, ein Ausgleich in der Scheidung oder ein Steuerbescheid.

Der Weg zum Gutachten ist für Sie einfach, weil ich die Fachschritte übernehme.

1. Erstgespräch: Wir klären am Telefon Ihren Zweck, ob schon eine Frist läuft und ob Sie ein großes oder ein kleines Gutachten brauchen.
2. Angebot und Auftrag: Sie erhalten ein schriftliches Angebot und danach einen ausführlichen Sachverständigenauftrag, in dem Zweck und Stichtag festgehalten sind.
3. Besichtigung: Die Besichtigung übernehme ich persönlich, und Sie sind immer dabei; den Termin stimmen wir flexibel ab, auf Wunsch auch an einem Samstag oder Sonntag. Für die Innenbesichtigung brauche ich das Einverständnis der Person, die die Immobilie bewohnt; bekommen Sie es nicht, besprechen Sie das Vorgehen am besten mit Ihrem Anwalt.
4. Gutachten: In der Regel erhalten Sie Ihr Gutachten 3–4 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen.

Welche Unterlagen ich für Ihr Objekt brauche, sage ich Ihnen im Erstgespräch konkret. Zu Ihnen komme ich in ganz Berlin und im Umland bis 100 Kilometer, mit Schwerpunkt Berlin-Mitte.

Hinter jedem Gutachten stehe ich persönlich. Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien, vom Projektmanagement auf Großbaustellen über Verwaltung, Vermietung und Vermarktung bis zum eigenen Bestand. Ihre Immobilie sehe ich deshalb mit den Augen von Bauherr, Vermieter und Käufer zugleich und erkenne, was den Preis am Markt wirklich bewegt.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Dadurch sind meine Gutachten für steuerliche und gerichtliche Zwecke geeignet, und Sie können meine Qualifikation jederzeit überprüfen.

Für eine Immobilie, die ich bewerte, übernehme ich keinen Maklerauftrag. So bleibt der Wert frei von eigenen Interessen. Auch Rechtsanwälte und ihre Mandanten berate ich in Wertfragen.