Grundstücksbewertung in Berlin durch einen zertifizierten Sachverständigen

Den Bodenrichtwert finden die meisten zuerst, und er ist ein guter Ausgangspunkt.

Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, den der Gutachterausschuss, ein unabhängiges Gremium von Fachleuten, aus tatsächlichen Verkaufspreisen ableitet. Der Richtwert gilt für ein gedachtes, unbebautes Mustergrundstück mit den Merkmalen, die in der Zone überwiegen.

Für eine Bewertung prüfe ich deshalb, ob der Richtwert zu Ihrem Grundstück passt, und passe ihn an dessen Merkmale an. Ob er Ihnen allein genügt, hängt von Ihrem Fall ab:

• Orientierung genügt: Gleicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt und Nutzung dem Mustergrundstück und muss niemand den Wert prüfen, gibt Ihnen der Bodenrichtwert oft eine brauchbare Orientierung.
• Bewertung sinnvoll: Weicht Ihr Grundstück sichtbar ab, etwa durch eine deutlich übergroße Fläche, eine fehlende Zufahrt oder Belastungen wie ein Wegerecht, oder müssen Finanzamt, Miterben oder ein Gericht mit dem Wert arbeiten, brauchen Sie einen begründeten Verkehrswert.

Welcher Fall bei Ihnen vorliegt, sage ich Ihnen im Erstgespräch offen, bevor Kosten entstehen.

Bewertet wird Ihr Grundstück mit seinen tatsächlichen Eigenschaften.

• Bebaubarkeit: Es macht einen großen Unterschied, ob Ihr Grundstück baureifes Land ist, also sofort bebaubar, ob es Rohbauland ist, bei dem etwa die Erschließung, der Anschluss an Straße und Versorgung, noch nicht gesichert ist, oder Bauerwartungsland, auf dem eine Bebauung erst absehbar ist.
• Größe und Zuschnitt: Ist Ihr Grundstück deutlich größer als üblich, kann die zusätzliche Fläche, zum Beispiel Hinterland, getrennt bewertet werden.
• Rechte und Lasten: Ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine Baulast, also eine Pflicht des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, wird am Ende der Bewertung gesondert berücksichtigt.
• Bodenbeschaffenheit: Bekannte Bodenverunreinigungen fließen mit marktüblichen Zu- oder Abschlägen ein. Eine Bodenuntersuchung selbst gehört nicht zur Wertermittlung.

Am Ende erhalten Sie den Verkehrswert Ihres Grundstücks zum vereinbarten Stichtag, schriftlich und nachvollziehbar begründet.

Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der sich am Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielen ließe, ohne persönliche oder ungewöhnliche Umstände. So entsteht er:

• Vergleichspreise oder angepasster Richtwert: Den Bodenwert leite ich, wie es § 40 ImmoWertV als Regel vorsieht, vorrangig aus Verkaufspreisen vergleichbarer Grundstücke oder aus dem an Ihr Grundstück angepassten Bodenrichtwert ab.
• Nachvollziehbare Begründung: Jeder Zu- und Abschlag steht mit seinem Grund im Ergebnis, sodass Ihr Steuerberater, Ihr Anwalt oder Ihre Miterben ihn prüfen können.

Ein begründeter Grundstückswert hilft Ihnen vor allem dort, wo andere mitreden.

• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt bewertet ein unbebautes Grundstück nach gesetzlichem Schema typisiert nach Fläche und Bodenrichtwert und lässt Belastungen wie ein Wegerecht dabei grundsätzlich außen vor. Weisen Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nach, meist per Gutachten, wird dieser angesetzt.
• Erbengemeinschaft: Möchte ein Miterbe ausgezahlt werden, brauchen alle eine gemeinsame Zahl, denn der Nachlass wird nach Abzug der Schulden nach Erbteilen verteilt.
• Scheidung: Für den Zugewinnausgleich kann jeder von Ihnen den Wert durch einen Sachverständigen feststellen lassen. Ein Grundstück, das einer von Ihnen während der Ehe geerbt hat, wird dabei dem Anfangsvermögen zugerechnet.
• Verkauf: Vor dem Notartermin wissen Sie, welcher Preis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre, statt sich auf Angebotspreise zu verlassen.

Eine Grenze gibt es bei der Finanzierung: Pfandbriefbanken bestimmen selbst, wer den Beleihungswert ermittelt, also den Wert, den die Bank über die ganze Kreditlaufzeit ansetzt. Klären Sie das deshalb vor einem Auftrag mit Ihrer Bank.

Vor dem ersten Anruf stehen oft drei Sorgen im Raum.

• „Das Finanzamt nimmt kein privates Gutachten an.“ Ein Gutachten ist der regelmäßige Weg zum Nachweis eines niedrigeren Werts, und die dafür verlangte Zertifizierung habe ich. Weil das Finanzamt frei prüft, lege ich jeden Ansatz offen.
• „Für mein kleines Grundstück lohnt sich das nicht.“ Das kann sein, und dann sage ich es Ihnen offen im kostenlosen Erstgespräch, bevor Ihnen Kosten entstehen.
• „Ein Gutachten, das einer von uns bestellt, ist parteiisch.“ Auch wenn Sie mich allein beauftragen, bewerte ich unparteiisch. Am einfachsten ist ein gemeinsamer Auftrag aller Beteiligten, dann liegt nur ein Wert auf dem Tisch.

Was Ihre Grundstücksbewertung kostet, wissen Sie, bevor Sie sich festlegen. Eine Gebührentabelle gibt es dafür nicht, das Honorar wird frei vereinbart; deshalb gilt bei mir:

• Preisfaktoren: Der Preis richtet sich danach, wie aufwendig Ihr Grundstück zu bewerten ist, etwa wegen Rechten und Lasten, eines besonderen Zuschnitts oder fehlender Vergleichspreise.
• Erstgespräch ohne Kosten: Das erste Gespräch kostet Sie nichts.
• Schriftliches Angebot: Vor dem Auftrag erhalten Sie ein Angebot, Preise zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist immer inklusive.
• Pflichtteil: Verlangt ein Pflichtteilsberechtigter, der nicht Erbe ist, die Ermittlung des Werts, trägt der Nachlass die Kosten.

Ihr Aufwand bleibt gering, weil Sie nur wenige Schritte selbst gehen.

1. Erstgespräch: Am Telefon klären Sie mit mir Zweck, Stichtag, eine laufende Frist und welche Unterlagen Sie beisteuern.
2. Angebot und Auftrag: Sie erhalten ein schriftliches Angebot; im Auftrag stehen Zweck und Stichtag.
3. Ortstermin: Das Grundstück sehe ich mir persönlich an, und Sie sind dabei. Termine gibt es nach Absprache, auch am Wochenende, in Berlin und im Umland bis 100 Kilometer.
4. Ergebnis: Sie erhalten die begründete Bewertung und können Rückfragen direkt mit mir klären.

Ihr Grundstück bewerte ich selbst, ohne Mitarbeiter dazwischen. Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien, unter anderem im Projektmanagement großer Baustellen. Erschließung, Zufahrt und Zuschnitt betrachte ich deshalb mit den Augen eines Bauherrn und schätze ein, was sie für einen Käufer bedeuten.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Damit eignet sich Ihre Bewertung auch für steuerliche und gerichtliche Zwecke.

Für ein Grundstück, das ich bewerte, nehme ich keinen Maklerauftrag an. Zu Wertfragen berate ich auch Rechtsanwälte und deren Mandanten.