Hauskaufberatung in Berlin: Kaufpreis vor dem Kauf prüfen lassen

Welche Prüfung sinnvoll ist, hängt davon ab, welche Frage Sie klären wollen und wer das Ergebnis später nutzt.

• Hauskaufberatung: Sie sind Käufer und möchten vor Angebot oder Notartermin wissen, ob der Preis stimmt und wie Zustand, Rechte und Lasten den Wert beeinflussen. Genau dafür ist diese Leistung gemacht.
• Verkehrswertgutachten: Übernehmen Sie das Elternhaus von Miterben oder den Anteil Ihres Ex-Partners, ist ein Verkehrswertgutachten ein üblicher Weg zu einem Wert, dem alle trauen, weil persönliche Verhältnisse darin keine Rolle spielen.
• Ursache von Schäden: Woher ein Riss oder feuchte Wände kommen, ist ein eigenes Sachgebiet und nicht Teil der Wertermittlung. Den erkennbaren Zustand rechne ich dagegen in den Wert ein.

Maßstab ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB, also der Preis, der sich zum Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielen ließe, ohne Zeitdruck oder persönliche Vorlieben. Ein Angebotspreis ist dagegen eine Forderung des Verkäufers; die Wertermittlungsvorschriften kennen diesen Begriff nicht. Online-Rechner geben nur grobe Werte aus, während ich Ihr Wunschobjekt einzeln nach Lage, Zustand, Baurecht und Ertrag bewerte.

• Vergleichspreise: Grundlage sind tatsächlich gezahlte Preise ähnlicher Objekte; Unterschiede bei Merkmalen und Verkaufszeitpunkt werden ausgeglichen.
• Zustand und Sanierungsstau: Erkennbare Baumängel und Bauschäden werden als Besonderheit des Objekts in den Wert eingerechnet. So sehen Sie, was der Zustand für den Preis bedeutet.
• Rechte und Lasten: Einträge im Grundbuch wie ein Wohnrecht oder ein Wegerecht können den Wert mindern und werden eigens berücksichtigt.
• Vermietete Objekte: Bei einer Kapitalanlage zählt die Miete, die am Markt erzielbar ist; weicht die Miete im Exposé deutlich davon ab, wird das gesondert berücksichtigt.
• Eigentumswohnungen: Sie kaufen einen Anteil am gemeinsamen Eigentum aller Eigentümer mit. Deshalb gehört die Erhaltungsrücklage in den Blick, das Ersparte der Gemeinschaft für Reparaturen.

Danach wissen Sie, ob der geforderte Preis gedeckt ist und welche Punkte ihn tragen oder schwächen.

Am meisten nützt die Prüfung in den Momenten, in denen Sie sich festlegen müssen.

• Exposé mit hohem Preis: Sie erkennen, ob der Preis durch vergleichbare Verkäufe gestützt ist oder ob Sie beim Verkäufer nachfragen sollten.
• Gegenangebot: Mit einem begründeten Wert schätzen Sie Ihre eigene Verhandlungsposition ein; den Preis vereinbaren am Ende Sie und der Verkäufer.
• Bieterverfahren mit Frist: Sie kennen den Wert und legen Ihr Gebot bewusst fest, statt sich vom Wettbewerb treiben zu lassen.
• Vor der Unterschrift beim Notar: Der Notar sorgt für einen rechtlich sauberen Vertrag; ob der Preis wirtschaftlich angemessen ist, beurteilen Käufer und Verkäufer selbst.

Die Hauskaufberatung ist für Ihre eigene Entscheidung gedacht, nicht für die Finanzierung. Die Bank ermittelt für ihr Kreditrisiko einen eigenen Beleihungswert, der vorübergehende Marktschwankungen bewusst ausklammert. Pfandbriefbanken dürfen ein vom Käufer beauftragtes Gutachten dafür nicht zugrunde legen. Ob der Preis für Sie passt, beantwortet der Beleihungswert deshalb nicht.

Vor dem Auftrag zögern viele Käufer aus diesen Gründen.

• „Das kostet extra, und vielleicht bekomme ich das Haus gar nicht.“ Ihr Risiko bleibt überschaubar: Das Erstgespräch ist kostenlos, und den Preis kennen Sie aus dem schriftlichen Angebot, bevor Sie sich festlegen. Bringt eine Prüfung in Ihrer Lage wenig, sage ich Ihnen das offen.
• „Während ich prüfen lasse, kauft ein anderer.“ Wann und wie viel Sie bieten, entscheiden weiterhin Sie; die Prüfung liefert Ihnen dafür die Wertgrundlage. Nennen Sie mir im Erstgespräch Ihre Frist, dann sehen wir sofort, ob das Ergebnis rechtzeitig vorliegen kann.
• „Ein Gutachter sieht auch nicht hinter die Wände.“ Für die Wertermittlung zählt der Zustand, soweit er erkennbar ist, und genau der fließt in den Wert ein. So wissen Sie, was sichtbare Schwächen für den Preis bedeuten.
• „Im Moment zahlt man eben solche Preise.“ Die aktuelle Marktlage steckt bereits in den Vergleichspreisen und Indexreihen, mit denen gerechnet wird. Sie sehen also, was vergleichbare Objekte tatsächlich erzielen.

Für private Gutachten gibt es keine Gebührenordnung; das Honorar wird frei vereinbart. Damit Sie trotzdem planen können, gilt Folgendes:

• Preisfaktoren: Aufwand und Preis richten sich vor allem nach der Objektart, nach Rechten und Lasten und danach, welche Unterlagen vorliegen.
• Angebot vorab: Sie erhalten ein schriftliches Angebot mit dem Preis zuzüglich Mehrwertsteuer.
• Anfahrt inklusive: In Berlin und im Umland bis 100 Kilometer ist die Anfahrt immer im Preis enthalten.

Ihr Aufwand bleibt gering, weil ich die fachliche Arbeit übernehme.

1. Erstgespräch: Sie schildern Objekt, Preis und Zeitplan, etwa eine Angebotsfrist oder einen Notartermin.
2. Angebot: Sie erhalten das schriftliche Angebot und entscheiden in Ruhe.
3. Besichtigung: Die Besichtigung mache ich persönlich, und Sie sind dabei; den Termin stimmen wir flexibel ab, auch am Wochenende.
4. Ergebnis: In der Regel liegt Ihr Ergebnis 3–4 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen vor.

Einige Unterlagen sollten Sie ohnehin beim Verkäufer erbitten, weil sie den Wert betreffen:

• Grundbuchauszug: In Abteilung II stehen Rechte wie Wegerechte; was genau gilt, ergibt sich aus der Eintragung und der zugehörigen Bewilligung.
• Energieausweis: Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
• Bei einer Eigentumswohnung: die Teilungserklärung, mit der das Grundstück in einzelne Wohnungen aufgeteilt wurde, und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
• Baulastenauskunft: Baulasten sind Pflichten gegenüber der Bauaufsicht, etwa für eine Zufahrt; in Berlin führt das Bezirksamt das Verzeichnis dazu.

Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien, von großen Baustellen über Verwaltung und Vermietung bis zur Vermarktung und zum eigenen Bestand. Was Sie bei der Besichtigung sehen, ordne ich deshalb danach ein, was es für Wert und Preis bedeutet, und erkläre es Ihnen ohne Fachsprache.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Sie verlassen sich also auf eine Fachkunde, die eine unabhängige Stelle geprüft hat.

Vom ersten Anruf bis zum Ergebnis haben Sie es mit mir persönlich zu tun, und ich bewerte unparteiisch, auch wenn nur Sie mich beauftragen. Für eine Immobilie, die ich bewerte, übernehme ich keinen Maklerauftrag; so erhalten Sie eine Einschätzung ohne eigenes Interesse am Verkauf.