Restnutzungsdauergutachten in Berlin: kürzere Nutzungsdauer sachverständig belegen

Ob das Gutachten sinnvoll ist, hängt davon ab, wie Sie Ihre Immobilie nutzen und wie alt sie ist.

Für vermietete Gebäude gibt § 7 des Einkommensteuergesetzes feste jährliche Abschreibungssätze vor: 2,5 Prozent bei Fertigstellung vor 1925, 2 Prozent bis 2022 und 3 Prozent danach. Ist Ihr Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar als die 40, 50 oder 33 Jahre dahinter, dürfen Sie nach der kürzeren Dauer abschreiben. Diese kürzere Dauer müssen Sie dem Finanzamt nachweisen.

So unterscheiden sich die Fälle:

• Restnutzungsdauergutachten: Sie vermieten ein älteres Gebäude und wollen belegen, dass es kürzer nutzbar ist, als das Gesetz pauschal annimmt.
• Kaufpreisaufteilung: Sie haben gekauft und wollen mit einer Kaufpreisaufteilung klären, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt, denn nur dieser Teil wird abgeschrieben, der Boden nicht.
• Verkehrswertgutachten: Sie brauchen den Wert Ihrer Immobilie, etwa für eine Erbschaft, einen Verkauf oder eine Scheidung, nicht die Abschreibungsdauer.
• Kein Gutachten nötig: Sie wohnen selbst darin; selbst genutztes Wohneigentum wird nicht abgeschrieben.

Sind Sie unsicher, klären wir das im kostenlosen Erstgespräch, bevor Kosten entstehen.

Nach § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung, kurz ImmoWertV, dem Regelwerk für die Bewertung von Immobilien, ist die Restnutzungsdauer die Zahl der Jahre, in denen Ihr Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie entsteht aus mehreren Bausteinen:

• Ausgangspunkt: Die ImmoWertV setzt etwa für Mehrfamilienhäuser eine Modell-Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren an, eine Rechengröße, keine gemessene Lebensdauer. Davon wird das Alter Ihres Gebäudes abgezogen.
• Ihr konkretes Gebäude: Danach wird der Wert an das Objekt angepasst. Modernisierungen wie neue Fenster, Heizung oder Bäder können die Restnutzungsdauer verlängern, unterlassene Instandhaltung kann sie verkürzen.
• Wirtschaftlich, nicht technisch: Entscheidend ist, wie lange sich das Gebäude noch sinnvoll nutzen lässt, nicht, wann ein einzelnes Bauteil verschlissen ist. Neben dem Verschleiß zählen auch wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Gegebenheiten.

Das Gutachten schätzt sachverständig, wie lange Ihr Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Es sucht nicht nach dem steuerlich günstigsten Wert; so erhalten Sie eine Dauer, die Sie gegenüber dem Finanzamt begründen können.

Sie erhalten ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes nennt und nachvollziehbar begründet.

• Das Ergebnis: die Restnutzungsdauer in Jahren, die Sie oder Ihr Steuerberater in der Steuererklärung ansetzen.
• Die Begründung am Objekt: Baujahr, Modernisierungen und Zustand, festgestellt beim Ortstermin an Ihrem Gebäude.
• Die Herleitung: nachvollziehbar beschrieben, damit Sie Rückfragen des Finanzamts gezielt beantworten können.

Die gute Nachricht vorweg: Für den Nachweis kommt jede Methode in Betracht, die im Einzelfall geeignet ist; entscheidend ist, dass sich die Nutzungsdauer mit hinreichender Sicherheit schätzen lässt. Für Sie heißt das:

• Kein Gutachten über jedes Bauteil: Ein Bausubstanzgutachten ist laut Bundesfinanzhof, dem obersten Gericht in Steuersachen, keine Voraussetzung.
• Würdigung statt Tabelle: Der bloße Verweis auf die Modellwerte genügt nicht. Gefragt ist eine sachverständige Einschätzung Ihres konkreten Gebäudes, und genau die liefert das Gutachten.
• Fachkunde statt Formalie: Eine bestimmte Qualifikation oder eine Ortsbesichtigung schreiben weder das Einkommensteuergesetz noch die zugehörige Durchführungsverordnung vor, und ein Finanzgericht hat entschieden, dass eine Zertifizierung nicht zwingend ist. Entscheidend ist, dass sich die Nutzungsdauer Ihres Gebäudes mit hinreichender Sicherheit begründen lässt.
• Wenn das Finanzamt ablehnt: Gegen den Steuerbescheid können Sie nach § 355 der Abgabenordnung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Das Gutachten lässt sich als Beweismittel nachreichen, bis das Finanzamt dafür eine Frist setzt.

Mit dem Gutachten legen Sie dem Finanzamt genau das vor, was der Bundesfinanzhof verlangt: eine sachverständige Würdigung Ihres konkreten Gebäudes statt eines bloßen Verweises auf Modellwerte. Wie es diesen Nachweis würdigt, entscheidet das Finanzamt selbst; eine Zusage dazu wäre deshalb nicht seriös.

Den Preis kennen Sie, bevor Sie sich festlegen.

• Preisfaktoren: Der Preis richtet sich nach dem Aufwand für Ihr Gebäude, etwa nach Objektart, Größe und Unterlagenlage.
• Erstgespräch und Angebot: Das erste Gespräch ist kostenlos. Danach erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit dem Preis zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist immer enthalten.
• Ob es sich rechnet: Die Abschreibung mindert Ihre Einkünfte aus Vermietung, nicht Ihre Steuer im selben Betrag. Was davon bei Ihnen ankommt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
• Wann eher nicht: Ist Ihr Gebäude jünger oder umfassend modernisiert, kann die Restnutzungsdauer über der gesetzlichen Annahme liegen; dann bringt Ihnen ein Gutachten keinen Vorteil.
• Degressive Abschreibung: Haben Sie für Ihr Gebäude die degressive Abschreibung gewählt, ist ein späterer Wechsel zur kürzeren Nutzungsdauer ausgeschlossen.

Spricht etwas dagegen, erfahren Sie das im Erstgespräch und sparen sich den Auftrag.

Ihr Aufwand beschränkt sich auf ein Gespräch, einige Unterlagen und einen Termin vor Ort.

1. Erstgespräch: Am Telefon klären wir, ob Ihr Gebäude vermietet ist, wann es fertiggestellt wurde, welche Modernisierungen es gab und ob für Ihr Gebäude eine kürzere Nutzungsdauer in Betracht kommt.
2. Angebot und Auftrag: Sie erhalten ein schriftliches Angebot; die Arbeit beginnt erst mit Ihrer Zusage.
3. Unterlagen: Hilfreich sind vor allem Nachweise über Modernisierungen, etwa an Dach, Fenstern, Heizung oder Bädern, weil sie die Restnutzungsdauer beeinflussen. Was genau nötig ist, erfahren Sie im Erstgespräch.
4. Ortstermin: Zur Besichtigung komme ich selbst, und Sie sind dabei, nach Absprache auch am Wochenende. Eine Besichtigung macht das Gutachten belastbarer, weil die Gründe für die Nutzungsdauer am Gebäude selbst festgestellt werden.
5. Gutachten: In der Regel erhalten Sie Ihr Gutachten 2 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen.

Bei der Restnutzungsdauer zählen das Bauwerk und seine wirtschaftliche Nutzung. Als Diplom-Bauingenieur (TU) schätze ich ein, was Arbeiten an Dach, Haustechnik oder Fenstern für die weitere Nutzung Ihres Gebäudes bedeuten. Seit mehr als 25 Jahren arbeite ich praktisch mit Immobilien, auch in Verwaltung, Vermietung und eigenem Bestand; deshalb sehe ich Ihr Haus als Gebäude, das sich wirtschaftlich tragen muss.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. So erhalten Sie ein Gutachten, das für das Finanzamt geeignet ist, von einem Sachverständigen mit geprüfter Fachkunde.

Die Restnutzungsdauer ermittle ich unparteiisch. Sie bekommen die Dauer, die sich begründen lässt, keine Wunschzahl.