Beleihungswertgutachten in Berlin: Beleihungswert verständlich ermittelt

Ob ein Beleihungswertgutachten der richtige Auftrag ist, hängt davon ab, auf welcher Seite des Kredits Sie stehen.

• Wer den Gutachter bestimmt: Bei einer Pfandbriefbank legt die Bank selbst fest, welcher Gutachter den Beleihungswert ermittelt, allgemein oder für den einzelnen Fall.
• Sie finanzieren bei einer Pfandbriefbank: Ein Gutachten, das Sie selbst beauftragen oder vorlegen, darf die Bank nach § 5 der Beleihungswertermittlungsverordnung nicht zugrunde legen. Das zu wissen, schützt Sie vor einem Auftrag, der Ihnen bei der Bank nicht weiterhilft.
• Ihre Bank ist keine Pfandbriefbank: Ob sie ein von Ihnen beauftragtes Gutachten berücksichtigt, erfahren Sie nur bei Ihrer Bank; fragen Sie dort, bevor Sie etwas beauftragen.
• Sie möchten Ihre eigene Position kennen: Für Ihre eigene Einschätzung kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten helfen, Ihre Verhandlungsposition einzuschätzen. Die Wertermittlung der Bank ersetzt es nicht.

Im Erstgespräch sage ich Ihnen offen, welcher dieser Wege zu Ihnen passt, damit Sie kein Gutachten bezahlen, das Sie nicht brauchen.

Nach § 3 der Beleihungswertermittlungsverordnung ist der Beleihungswert der Wert, der sich über die gesamte Laufzeit eines Darlehens bei einem Verkauf voraussichtlich erzielen lässt, ohne kurzfristige Marktschwankungen und ohne Spekulation. Er beruht auf einer vorsichtigen Einschätzung, wie gut sich die Immobilie auch künftig verkaufen lässt.

Vom Verkehrswert unterscheidet er sich so:

• Blickwinkel: Der Verkehrswert nennt nach § 194 BauGB, der gesetzlichen Definition im Baugesetzbuch, den Preis, der zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Beleihungswert blickt dagegen auf die ganze Beleihungsdauer.
• Regelwerk: Den Verkehrswert regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung. Für Beleihungswerte zu Pfandbriefzwecken gilt die Beleihungswertermittlungsverordnung, kurz BelWertV, die das Pfandbriefgesetz ausgestaltet.
• Rechenweg: Beim Verkehrswert wählt der Gutachter das Verfahren passend zum Objekt und begründet die Wahl. Beim Beleihungswert schreibt die Verordnung vor, Ertragswert und Sachwert getrennt zu ermitteln.
• Obergrenze: Der Beleihungswert wird nach vorsichtigeren Regeln ermittelt und darf den Marktwert nicht übersteigen, also den Betrag, den die Immobilie am Stichtag bei normaler Vermarktung erzielen könnte.

Der Gutachter folgt bei der Berechnung festen Schritten, die den Wert bewusst vorsichtig halten.

• Zwei Werte getrennt: Der Ertragswert, also der Wert aus den dauerhaft erzielbaren Mieten, und der Sachwert, also der Wert aus Boden und Gebäudesubstanz, werden getrennt ermittelt; maßgeblich ist in der Regel der Ertragswert, der zugleich die Obergrenze bildet.
• Selbst genutztes Wohneigentum: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die sich zweifelsfrei zum Selbstbewohnen eignen und dafür dauerhaft gefragt sind, darf sich der Beleihungswert am Sach- oder Vergleichswert orientieren; eine Vermietung wird dann als Minderung abgezogen.
• Sicherheitsabschläge: Vom Herstellungswert des Gebäudes und vom Vergleichswert werden jeweils mindestens 10 Prozent abgezogen.
• Vorsichtige Ertragsrechnung: Bei vermieteten Objekten werden mindestens 15 Prozent der Mieteinnahmen als Bewirtschaftungskosten abgezogen, und die Mieten werden mit einem Mindestzinssatz umgerechnet, der an die Rendite 30-jähriger Bundesanleihen gekoppelt ist.

Deshalb kann der Beleihungswert unter Ihrem Kaufpreis liegen. Für sich allein sagt das nicht, dass Sie zu viel bezahlt haben; es zeigt, wie vorsichtig die Bank Ihre Immobilie als Sicherheit ansetzt.

Ein Beleihungswertgutachten nennt nicht nur eine Zahl, es begründet auch, warum die Immobilie diese Sicherheit dauerhaft bietet.

• Objekt und Standort: Das Gutachten äußert sich zur Qualität von Gebäude und Lage und zum regionalen Immobilienmarkt.
• Rechtliche Lage: Es nennt die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts und alle Lasten und Beschränkungen, die den Wert beeinflussen.
• Verwertbarkeit: Es prüft, ob es für die Immobilie genug mögliche Käufer und Nutzer gibt; Fachleute sprechen von Drittverwendungsfähigkeit.
• Vermietbarkeit: Es beurteilt, ob sich das Objekt dauerhaft vermieten lässt.

So kann die Bank nachvollziehen, worauf der Wert beruht und wie gut die Immobilie als Sicherheit taugt.

Viele Sorgen drehen sich um Kosten, Fristen und Konditionen, und für jede gibt es eine klare Antwort.

• Kleiner Kredit: Für kleinere Wohnfinanzierungen gibt es einen leichteren Weg: Bei inländischen Wohnobjekten kann die Bank statt eines Gutachtens vereinfacht bewerten, wenn das Darlehen samt Vorlasten 600.000 Euro nicht übersteigt. Ob sie das tut, entscheidet die Bank.
• Zeitdruck: Planen lässt sich das gut: Bei einer Pfandbriefbank vergibt die Bank den Auftrag, sprechen Sie Ihren Zeitplan deshalb früh dort an.
• Zinsen und Konditionen: Konditionen und Kreditentscheidung legt allein die Bank fest. Was Sie von mir bekommen, ist Klarheit darüber, wie der Wert zustande kommt, und damit eine gute Grundlage für Ihr Bankgespräch.

Eine amtliche Gebührenordnung für Wertgutachten gibt es nicht; das Honorar wird frei vereinbart. Damit Sie trotzdem früh wissen, woran Sie sind, gilt:

• Preisfaktoren: Der Preis richtet sich nach dem Aufwand für Ihr Objekt, etwa nach Objektart, Rechten und Lasten und den vorhandenen Unterlagen.
• Kostenloses Erstgespräch: Ihren Fall besprechen wir zuerst, ohne dass dafür Kosten entstehen.
• Schriftliches Angebot: Vorab erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Preisen zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist inklusive.
• Wer bezahlt: Das Honorar schuldet, wer den Auftrag erteilt.

Den größten Teil der Arbeit übernehme ich, Sie begleiten nur vier überschaubare Schritte.

1. Erstgespräch: Sie schildern Objekt, Anlass und Zeitplan, bei einer Finanzierung auch, ob die Bank den Auftrag selbst vergibt.
2. Angebot: Sie erhalten ein schriftliches Angebot und entscheiden in Ruhe.
3. Besichtigung: Die Besichtigung übernehme ich persönlich; den Termin stimmen Sie flexibel mit mir ab, nach Absprache auch am Wochenende.
4. Gutachten: In der Regel liegt das Gutachten 3–4 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen vor.

Objekte in Berlin und im Umland bis 100 Kilometer bewerte ich vor Ort.

Für Beleihungswerte verlangt die Verordnung besondere Kenntnisse und Erfahrung. Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien, vom Projektmanagement auf Großbaustellen bis zu Verwaltung, Vermietung und eigenem Bestand. Wie dauerhaft sich ein Objekt vermieten lässt und was es im Betrieb kostet, kenne ich deshalb aus eigener Erfahrung, und genau darauf kommt es beim Beleihungswert an.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Bei einer solchen Zertifizierung vermutet die Verordnung die nötigen Kenntnisse; Berufserfahrung und Beleihungswert-Kenntnisse prüft die Bank zusätzlich selbst.

Unabhängig zu bleiben, ist mir wichtig: Einen Maklerauftrag für ein Objekt, das ich bewerte, nehme ich nicht an. So bleibt der Wert frei von eigenen Interessen.