Kurzgutachten in Berlin vom zertifizierten Immobiliengutachter

Was ein Kurzgutachten genau ist, legen die Vorschriften zur Wertermittlung nicht fest; entscheidend ist deshalb, wofür Sie den Wert brauchen. Auch in der Kurzfassung ermittle ich den Verkehrswert nach § 194 BauGB, also den Preis, den Ihre Immobilie an einem bestimmten Tag bei einem normalen Verkauf ohne Zeitdruck erzielen würde. Dabei gelten dieselben Grundsätze der Wertermittlung wie im ausführlichen Gutachten.

Der Unterschied liegt im Umfang der schriftlichen Begründung:

• Kurzgutachten: Es passt, wenn Sie den Wert brauchen, um sich zu einigen, etwa unter Geschwistern oder als Paar, das sich einvernehmlich trennt.
• Verkehrswertgutachten: Wollen Sie beim Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen oder zeichnet sich Streit ab, ist das ausführliche Verkehrswertgutachten die bessere Wahl, weil darin jeder Ansatz begründet und nachprüfbar ist.
• Ihr Vorteil: Sie bezahlen nur den Umfang, den Ihr Zweck wirklich verlangt.

Welche Fassung Sie brauchen, besprechen wir im kostenlosen Erstgespräch, bevor Ihnen Kosten entstehen.

Sie erhalten eine schriftliche Kurzfassung mit dem Ergebnis und den wichtigsten Gründen dafür.

• Der Wert zum Stichtag: Das Kurzgutachten nennt den Verkehrswert Ihrer Immobilie zu dem Tag, den Ihr Zweck vorgibt und den wir vorab gemeinsam klären.
• Das passende Verfahren: Je nach Objekt stütze ich den Wert auf Vergleichspreise, auf die erzielbare Miete oder auf Bodenwert und Gebäudesubstanz, einzeln oder kombiniert, und nenne den Grund für diese Wahl.
• Die Gründe in Kürze: Sie erfahren, welche Eigenschaften Ihrer Immobilie das Ergebnis vor allem bestimmen, und können es so im Gespräch mit anderen erklären.

Ein Kurzgutachten hilft Ihnen vor allem dort, wo sich die Beteiligten ohne Gericht einigen wollen.

• Erbengemeinschaft: Erben Geschwister gemeinsam ein Haus, gehört es ihnen nach § 2032 BGB als Erbengemeinschaft zusammen, bis sie den Nachlass aufteilen. Will einer das Haus übernehmen und die anderen auszahlen, haben alle dieselbe Zahl für das Gespräch.
• Einvernehmliche Trennung: Ohne Ehevertrag wird bei einer Scheidung der Vermögenszuwachs beider Partner ausgeglichen, der sogenannte Zugewinnausgleich. Für die Einigung unter Ihnen beiden reicht dafür oft ein Kurzgutachten.
• Verkauf: Bevor Sie einen Angebotspreis festlegen, kennen Sie den Verkehrswert als nüchterne Orientierung; er ist selbst kein Angebotspreis.

Zwei Grenzen sollten Sie kennen:

• Nachweis beim Finanzamt: Wollen Sie bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert als den des Finanzamts belegen, empfehle ich Ihnen das ausführliche Verkehrswertgutachten, denn das Finanzamt prüft jedes Gutachten frei und kann es bei methodischen Mängeln zurückweisen.
• Streit vor Gericht: Kommt es zum Prozess, bestimmt das Gericht seinen Sachverständigen selbst. Ein Kurzgutachten ersetzt dieses Gerichtsgutachten nicht; seine Stärke ist die Einigung, bevor es so weit kommt.

Bevor Sie sich für ein Kurzgutachten entscheiden, sollten diese Fragen geklärt sein.

• „Ist das weniger gründlich?“ Wertbegriff und Grundsätze der Wertermittlung sind dieselben wie im ausführlichen Gutachten; kürzer ist vor allem die schriftliche Darstellung. So bekommen Sie einen fachlich sauber ermittelten Wert zu einem Preis, der zu Ihrem Zweck passt.
• „Mein Bruder wird das nicht akzeptieren.“ Am besten beauftragen Sie mich gemeinsam und stimmen Zweck und Stichtag vorher ab. Beauftragt mich nur eine Seite, bewerte ich trotzdem unparteiisch und lege meine Ansätze offen, damit jeder sie prüfen kann.
• „Reicht das vor dem Notar?“ Ein Verkehrswertgutachten schreibt das Gesetz dafür nicht vor, denn beurkundet wird Ihre Vereinbarung, etwa über den Zugewinnausgleich während der Scheidung, nicht das Gutachten. Der Wert aus dem Kurzgutachten gibt Ihnen beiden die gemeinsame Basis für diese Vereinbarung.
• „Übernimmt die Bank den Wert?“ Den Wert für Ihren Kredit ermittelt die Bank selbst, Ihr Kurzgutachten bereitet Sie aber gut auf dieses Gespräch vor. Bei Verbraucherkrediten bewerten Gutachter, die die Bank auswählt; Banken bewerten dabei vorsichtiger als der Markt. Mit Ihrem Kurzgutachten wissen Sie vorher, wo der Marktwert liegt, und können das Angebot der Bank besser einschätzen.
• „Zahle ich am Ende doppelt?“ Das vermeiden Sie, indem wir Ihren Zweck vorab gemeinsam klären. Zeichnet sich ab, dass Sie einen Nachweis fürs Finanzamt brauchen, sage ich Ihnen das im Erstgespräch, bevor Sie etwas beauftragen.

Für das Honorar eines privaten Gutachtens gibt es keine Gebührenordnung; es wird frei vereinbart. Damit Sie vorher wissen, was auf Sie zukommt, gilt:

• Preisfaktoren: Der Preis richtet sich nach dem Aufwand, etwa nach der Objektart, nach Rechten und Lasten wie einem Wohnrecht im Grundbuch und danach, welche Unterlagen schon vorliegen.
• Kostenloses Erstgespräch: Ob die Kurzfassung für Sie reicht, klären wir am Telefon, ohne dass Ihnen dafür etwas berechnet wird.
• Schriftliches Angebot: Vorab erhalten Sie ein Angebot mit dem Preis zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet bis 100 Kilometer rund um Berlin ist immer inklusive.

So zahlen Sie für eine einfache Wertfrage nur die Kurzfassung und nicht den Umfang eines Vollgutachtens.

Vom ersten Anruf bis zum fertigen Kurzgutachten haben Sie nur wenige Schritte selbst zu erledigen.

1. Erstgespräch: Sie schildern Zweck, Beteiligte und mögliche Fristen; gemeinsam entscheiden wir, ob die Kurzfassung genügt.
2. Auftrag per E-Mail: Beim Kurzgutachten reicht Ihre Bestätigung per E-Mail als Auftrag, einen langen Vertrag müssen Sie nicht durcharbeiten.
3. Besichtigung: Auch für das Kurzgutachten komme ich persönlich zu Ihnen, und Sie sind beim Termin dabei, nach Absprache auch am Wochenende. Bewohnt jemand anderes die Immobilie, braucht es für die Innenbesichtigung dessen Einverständnis. Ist das nicht zu bekommen, besprechen Sie das Vorgehen mit Ihrem Anwalt; dürfen wir nicht hinein, kennzeichne ich im Gutachten, welche Angaben auf Annahmen beruhen.
4. Ergebnis: In der Regel halten Sie Ihr Kurzgutachten 2 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen in der Hand.

Ihr Kurzgutachten bearbeite ich vom ersten Anruf bis zum Ergebnis selbst, ohne Mitarbeiter dazwischen. Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien. Deshalb erkenne ich bei der Besichtigung schnell, was den Wert Ihrer Immobilie trägt, und kann das Kurzgutachten auf das Wesentliche konzentrieren.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Auch die Kurzfassung stammt damit von einem Sachverständigen, dessen Fachwissen eine unabhängige Stelle geprüft hat.

Ob Sie ein großes oder ein kleines Gutachten brauchen, erkläre ich Ihnen offen und in verständlicher Sprache. In Wertfragen berate ich auch Rechtsanwälte, die eine Einigung zwischen Erben oder Ehegatten begleiten.