Kaufpreisaufteilung in Berlin: Gutachten für Boden- und Gebäudeanteil

Für die Abschreibung zählt nur der Gebäudeanteil, denn nur das Gebäude nutzt sich ab.

• Nur das Gebäude wird abgeschrieben: Die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA, bemisst sich nach den Anschaffungskosten des Gebäudes; der Anteil für Grund und Boden bleibt ohne Abschreibung.
• Die Nebenkosten zählen mit: Aufgeteilt werden Ihre gesamten Anschaffungskosten, also auch Grunderwerbsteuer, Notar und Makler. Auch der Teil davon, der auf den Boden fällt, bringt keine AfA.
• Die Wirkung hält viele Jahre: Das Gebäude wird nach § 7 Abs. 4 EStG, der Abschreibungsregel im Einkommensteuergesetz, über Jahrzehnte mit einem festen Satz im Jahr abgeschrieben; eine Verschiebung zwischen Boden und Gebäude wirkt sich deshalb über die gesamte Abschreibungsdauer aus.
• Getrennte Werte statt Abzug: Boden- und Gebäudewert werden einzeln ermittelt, und der Kaufpreis wird im Verhältnis beider Werte verteilt; den Bodenwert einfach vom Kaufpreis abzuziehen, ist als Methode verworfen.

Bund und Länder stellen für die Aufteilung eine Excel-Arbeitshilfe bereit, mit der Sie selbst rechnen oder eine vorhandene Aufteilung prüfen können. Sie rechnet typisiert, also mit Durchschnittswerten statt mit den Eigenheiten Ihres Hauses. Ein Gutachten ist vor allem hier sinnvoll:

• Besonderheiten am Objekt: Besondere Merkmale, die nur Ihre Immobilie hat, bleiben in der Arbeitshilfe unberücksichtigt. Gerade Ausstattung, Renovierungen oder Mietbindungen können eine Aufteilung aber tragen.
• Kürzere Lebensdauer des Gebäudes: Ohne Nachweis setzt die Arbeitshilfe die Restnutzungsdauer pauschal an. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf die AfA danach bemessen werden; dafür erstelle ich auf Wunsch zusätzlich ein Restnutzungsdauergutachten.
• Vermietete Wohnung als Renditeobjekt: Die Arbeitshilfe rechnet nur mit einem vereinfachten Sachwertverfahren. Für vermietete Wohnungen ist das Ertragswertverfahren, das den Wert aus den Mieten ableitet, ebenso zulässig; ein Gutachten nutzt es, wo es besser passt.

Solange Sie selbst in der Immobilie wohnen, brauchen Sie keine Aufteilung, denn selbst genutztes Wohneigentum wird nicht abgeschrieben. Vermieten Sie später, wird die AfA erstmals berechnet, und die Aufteilung wird wichtig. Haben Sie geerbt oder geschenkt bekommen, führen Sie die AfA Ihres Vorgängers fort.

Sie erhalten ein schriftliches Gutachten, das Boden- und Gebäudewert nachvollziehbar herleitet und daraus die Aufteilung ableitet.

• Bodenwert passend zu Ihrem Grundstück: Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, ein Durchschnittswert je Quadratmeter für ein gedachtes, unbebautes Grundstück der Zone. Ich prüfe, ob er auf Ihr Grundstück passt, und passe ihn an dessen Merkmale an.
• Gebäudewert mit begründetem Verfahren: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren stehen gleichwertig nebeneinander; welches passt, hängt von Objekt, Markt und Datenlage ab, und die Wahl steht begründet im Gutachten.
• Der richtige Zeitpunkt: Bewertet wird zum Abschluss des Kaufvertrags, nicht zum Tag, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen.
• Eigentumswohnung: Zu Ihrer Wohnung gehört ein Miteigentumsanteil am Grundstück, nach dem sich ihr Bodenwert richtet.

Die gute Nachricht vorweg: Die Rechnung des Finanzamts ist nicht das letzte Wort, und ein begründetes Gutachten wird geprüft.

• Die Arbeitshilfe bindet nicht: Der Bundesfinanzhof, das oberste Steuergericht, hat entschieden, dass sie weder Sie noch das Gericht bindet, und ihre Methode als angreifbar beurteilt.
• Gegenbeweis ist vorgesehen: Die Anleitung zur Arbeitshilfe nennt ihr Ergebnis selbst eine Schätzung, die sich mit einer sachverständigen Begründung widerlegen lässt. Genau diese Begründung liefert Ihr Gutachten.

Eine Zusage, dass das Finanzamt Ihrer Aufteilung folgt, kann niemand seriös geben. Im Streit prüft das Finanzgericht aber den Einzelfall, und mit einem Gutachten haben Sie Argumente, die über eine Durchschnittsrechnung hinausgehen.

Hat das Finanzamt Ihre Aufteilung verworfen, ist der Einspruch Ihr Weg, den Bescheid überprüfen zu lassen. Drei Punkte sind dabei wichtig:

• Ein Monat Zeit: Der Einspruch muss nach § 355 der Abgabenordnung innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheids eingelegt werden; verlängern lässt sich diese gesetzliche Frist nicht.
• Das Gutachten darf später kommen: Begründung und Gutachten können Sie nachreichen, bis das Finanzamt dafür eine Ausschlussfrist setzt. Mit dem Einspruch müssen Sie also nicht auf das Gutachten warten.
• Zahlung im Blick behalten: Der Einspruch allein hält die Zahlung nicht auf; dafür gibt es den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung.

Einspruch und Antrag formuliert Ihre Steuerberatung; von mir kommt die fachliche Begründung zum Wert.

Eine amtliche Gebührenordnung für Wertgutachten gibt es nicht, das Honorar wird vereinbart. Damit Sie vorab wissen, woran Sie sind:

• Wovon der Preis abhängt: von Objektart, Besonderheiten am Gebäude und Vollständigkeit der Unterlagen.
• Kostenloses Erstgespräch: Ihren Fall besprechen wir zuerst am Telefon, ohne dass Kosten entstehen.
• Schriftliches Angebot: Danach erhalten Sie ein Angebot mit dem Preis zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist immer enthalten.

Sie haben mit dem Gutachten wenig Arbeit, denn die fachlichen Schritte übernehme ich.

1. Erstgespräch: Sie schildern Kauf, Objekt und Fristen; danach wissen Sie, ob die Arbeitshilfe reicht oder ein Gutachten sinnvoll ist.
2. Angebot und Auftrag: Sie erhalten ein schriftliches Angebot und entscheiden in Ruhe.
3. Unterlagen: Welche Unterlagen für Ihr Objekt nötig sind, erfahren Sie im Erstgespräch.
4. Besichtigung: Ihre Immobilie besichtige ich persönlich, und Sie sind immer dabei; den Termin legen wir nach Absprache fest, auch am Wochenende.
5. Gutachten: In der Regel liegt Ihr Gutachten 3–4 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen vor.

Bei mir haben Sie von der ersten Frage bis zum fertigen Gutachten einen Ansprechpartner. Seit mehr als 25 Jahren arbeite ich praktisch mit Immobilien, auch in Verwaltung, Vermietung und im eigenen Bestand; wie Mieten und Zustand den Wert eines vermieteten Hauses prägen, kenne ich aus eigener Erfahrung. Als Diplom-Bauingenieur (TU) beurteile ich Bauweise, Ausstattung und Modernisierungen fachlich, also gerade das, was Ihr Objekt vom Durchschnitt unterscheidet.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Dadurch sind meine Gutachten für steuerliche Zwecke geeignet.

Dabei bleibe ich unparteiisch: Das Gutachten zeigt die Werte, wie sie sind, nicht den höchstmöglichen Gebäudeanteil. So bleibt es für das Finanzamt nachvollziehbar.