Gutachter für Erbschaft in Berlin: geerbte Immobilie bewerten lassen

Nach einem Erbfall braucht fast jeder einen Wert, aber aus unterschiedlichen Gründen. Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft: Der Nachlass gehört ihnen gemeinsam, bis er aufgeteilt ist. Meist steckt einer dieser Anlässe dahinter:

• Post vom Finanzamt: Sie sollen eine Erklärung abgeben, oder ein Bescheid über den Grundbesitzwert liegt vor, und der Wert erscheint Ihnen zu hoch.
• Ein Miterbe will übernehmen: Einer von Ihnen möchte das Haus behalten und die Geschwister auszahlen.
• Einer will nicht verkaufen: Die Vorstellungen liegen weit auseinander, und die Erben können nur gemeinsam über das Grundstück verfügen.
• Pflichtteil: Sie wurden enterbt und wollen Ihren Anspruch beziffern, oder Sie müssen ihn als Erbe auszahlen.
• Behalten oder verkaufen: Sie erben allein und wollen den Wert kennen, bevor Sie entscheiden.

Welches Gutachten passt, hängt davon ab, wer den Wert am Ende prüft. Beim Finanzamt zählt vor allem, wer es erstellt, nicht seine Form; unter Erben zählt, dass alle den Wert nachvollziehen können.

Ihr Zweck	Worauf es ankommt	Passende Leistung
Niedrigeren Wert beim Finanzamt nachweisen	qualifizierter Ersteller, Bewertung der ganzen Immobilie	Verkehrswertgutachten
Miterben auszahlen oder gemeinsam verkaufen	ein Wert, den alle nachvollziehen und akzeptieren	Verkehrswertgutachten, bei einfachen Fällen Kurzgutachten
Pflichtteil beziffern	Wert zum Erbfall, nachvollziehbar begründet	Verkehrswertgutachten
Gutachten eines Miterben prüfen	begründete Einwände gegen einzelne Ansätze	Gutachterliche Stellungnahme
Unbebautes Grundstück im Nachlass	Wert des konkreten Grundstücks statt Durchschnittswert	Grundstücksbewertung

Manchmal brauchen Sie fürs Finanzamt gar kein Gutachten: Verkaufen die Erben das Haus binnen eines Jahres nach dem Todestag zu einem marktüblichen Preis an Fremde, kann der Kaufpreis den Wert selbst belegen. Liegen Kaufpreis und Gutachten vor, legt die Finanzverwaltung den Kaufpreis zugrunde.

Das Finanzamt bewertet Ihre geerbte Immobilie nach einem festen Schema. Dieser Grundbesitzwert ist typisiert und berücksichtigt Besonderheiten wie wertmindernde Belastungen grundsätzlich nicht; deshalb kann er über dem tatsächlichen Wert liegen. Für Sie heißt das:

• Ihr Recht auf den niedrigeren Wert: Weisen Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert zum Stichtag nach, setzt das Finanzamt diesen an. Maßstab ist der Verkehrswert, also der am Stichtag erzielbare Marktpreis; ihm entspricht der steuerliche Wert.
• Die ganze Immobilie zählt: Der Nachweis muss das Objekt als Ganzes bewerten; einzelne Schäden lassen sich nicht isoliert geltend machen.
• Rechte und Lasten gehören dazu: Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch, also ein Nutzungsrecht an der Immobilie, fließt in den Wert ein.

Ob ein Miterbe übernimmt oder alle verkaufen, der Wert bestimmt, wie viel jeder bekommt. Bei der Auseinandersetzung, also der Aufteilung des Nachlasses, werden zuerst die Nachlassschulden beglichen; der Rest steht den Erben nach ihren Erbteilen zu.

• Übernahme durch einen Miterben: Wer das Elternhaus behält, zahlt die anderen aus; die Höhe vereinbaren Sie gemeinsam auf Grundlage des Werts. Grunderwerbsteuer fällt dabei grundsätzlich nicht an.
• Keine Einigung in Sicht: Jeder Miterbe kann jederzeit die Aufteilung verlangen. Notfalls beantragt er die Teilungsversteigerung, also die Versteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft, und der Erlös wird geteilt. Ein gemeinsamer Wert ist oft die Grundlage, sich doch noch auf Auszahlung oder Verkauf zu einigen.

Beim Pflichtteil hängt Ihr Anspruch unmittelbar am Wert des Nachlasses. Enterbte Kinder, Eltern oder Ehegatten können nach § 2303 BGB die Hälfte des Werts ihres gesetzlichen Erbteils verlangen.

• Wert am Todestag: Maßgeblich ist der Nachlass zur Zeit des Erbfalls; eine Wertangabe des Verstorbenen zählt nicht.
• Ermittlung auf Verlangen: Sie dürfen nach § 2314 BGB vom Erben fordern, den Wert ermitteln zu lassen; die Kosten gehen zulasten des Nachlasses.
• Schenkung vor dem Tod: Ein verschenktes Haus wird dem Nachlass grundsätzlich hinzugerechnet, im ersten Jahr voll, danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger.

Derselbe Erbfall kann je nach Zweck verschiedene Stichtage und Fristen haben:

• Finanzamt: Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod, dieser Tag ist auch der Bewertungsstichtag.
• Pflichtteil: Es zählt der Erbfall, bei einer früheren Schenkung zusätzlich der niedrigere Wert am Schenkungstag.
• Unter Erben: Welcher Stichtag für Übernahme oder Verkauf gilt, ist eine Frage Ihrer Vereinbarung.
• Anzeige: Den Erwerb zeigen Sie dem Finanzamt binnen drei Monaten ab Kenntnis an.
• Erklärung: Fordert das Finanzamt sie an, haben Sie mindestens einen Monat Zeit.
• Einspruch: Einwände gegen den Grundbesitzwert gehören in den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid, binnen eines Monats ab Bekanntgabe. Die Frist lässt sich nicht verlängern, das Gutachten können Sie aber nachreichen, solange das Finanzamt keine Ausschlussfrist setzt.

Welcher Stichtag für Ihren Zweck gilt, klären wir im Erstgespräch.

Ein Gutachten lohnt sich, wenn am Wert tatsächlich Geld hängt:

• Finanzamt: Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt von Verwandtschaftsgrad und Freibetrag ab. Bleibt Ihr Erbe unter dem Freibetrag oder ist das Familienheim steuerfrei, brauchen Sie dafür kein Gutachten.
• Erbteilung und Pflichtteil: Hier bestimmt der Wert direkt, wie viel jemand zahlt oder bekommt.
• Teure Fehler: Ein Gutachter ohne passende Qualifikation, eine verpasste Einspruchsfrist oder ein übersehenes Wohnrecht können am Ende teurer sein als die Bewertung. Wohnt etwa der überlebende Elternteil mit Wohnrecht weiter im Haus, kann das den Wert mindern.

Ein Gutachten im Erbfall muss vor Menschen bestehen, die genau hinsehen. Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien und erkenne beim älteren Elternhaus, welcher Sanierungsbedarf den Preis wirklich bewegt. Steuerbeträge, Erbquoten, Erbschein und Fristen im Einzelfall klären Sie dagegen mit Steuerberater, Notar oder Fachanwalt für Erbrecht.

Fürs Finanzamt taugt ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der öffentlich bestellt oder von einer akkreditierten Stelle zertifiziert ist. Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)); die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. Meine Gutachten sind deshalb für das Finanzamt geeignet.

Am einfachsten beauftragen Sie mich gemeinsam, auch zusammen mit dem Pflichtteilsberechtigten; bei einem Auftrag nur einer Seite bewerte ich unparteiisch und lege jeden Ansatz offen. Einen Maklerauftrag für eine Immobilie, die ich bewerte, nehme ich nicht an. Verbindlich für alle wird das Gutachten nur als vorher vereinbartes Schiedsgutachten, und auch Finanzamt und Gerichte prüfen jedes Gutachten frei.

Der Weg bleibt überschaubar, auch wenn die Erben verstreut wohnen oder uneins sind.

1. Erstgespräch: Am Telefon klären wir kostenlos Ihren Zweck, den Stichtag und ob ein großes oder kleines Gutachten genügt.
2. Angebot und Auftrag: Sie erhalten ein schriftliches Angebot. Beim Kurzgutachten genügt als Auftrag eine Bestätigung per E-Mail, das erleichtert die Abstimmung unter Miterben an verschiedenen Orten.
3. Besichtigung: Die Besichtigung übernehme ich persönlich, Sie als Auftraggeber sind dabei, nach Absprache auch am Wochenende. Für die Innenbesichtigung braucht es das Einverständnis der Person, die im Haus wohnt.
4. Gutachten: In der Regel liegt das Verkehrswertgutachten 3–4 Wochen, das Kurzgutachten 2 Wochen nach Besichtigung und Eingang aller Unterlagen vor.

Das Honorar wird frei vereinbart, eine Gebührenordnung gibt es nicht. Der Preis hängt vom Aufwand ab, etwa von Objektart, Rechten und Lasten und der Unterlagenlage, zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist inklusive.