Gutachterliche Stellungnahme in Berlin: Gutachten fachlich prüfen lassen

Welche Leistung Sie brauchen, hängt davon ab, ob Sie ein vorhandenes Gutachten angreifen oder selbst einen Wert nachweisen wollen. Eine eigene, gesetzlich festgelegte Gutachtenart ist die Stellungnahme nicht; gemessen wird ein Wertgutachten am Verkehrswert nach § 194 BauGB, also dem Preis, der sich am Stichtag bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielen ließe, ohne persönliche Verhältnisse.

• Gutachterliche Stellungnahme: Liegt Ihnen ein Gutachten der Gegenseite oder des Gerichts vor, bekommen Sie gezielte, begründete Einwände statt einer zweiten vollständigen Bewertung.
• Verkehrswertgutachten: Brauchen Sie einen eigenen, vollständig begründeten Wert, etwa als Nachweis beim Finanzamt, ist das Verkehrswertgutachten der passende Weg.

Welcher Weg für Ihren Zweck reicht, sage ich Ihnen im Erstgespräch offen, bevor Kosten entstehen.

Ein Gutachten ist nur so belastbar wie seine Annahmen; diese Punkte prüfe ich:

• Stichtag: Der Stichtag muss zum Zweck passen. Beim Pflichtteil zählt der Erbfall, im Zugewinnausgleich werden Anfangs- und Endvermögen zu ihren jeweils eigenen Zeitpunkten bewertet.
• Verfahrenswahl: Ob Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren, die Wahl muss zu Objektart, Markt und Datenlage passen und im Gutachten begründet sein.
• Vergleichspreise: Herangezogene Verkäufe müssen dem Objekt hinreichend ähneln und zeitnah sein. Preise, die persönliche Verhältnisse beeinflusst haben, etwa ein Verkauf unter Verwandten, gehören nicht hinein.
• Marktdaten: Stützt sich ein Gutachten auf Daten des Gutachterausschusses, der amtlichen Stelle, die Kaufpreise auswertet, muss es mit denselben Annahmen rechnen wie der Ausschuss. Im Sachwertverfahren bringt erst dessen Sachwertfaktor, ein Korrekturfaktor zur Marktlage, das Ergebnis auf Marktniveau.
• Bodenwert: Der Bodenrichtwert ist nicht der Wert Ihres Grundstücks; er muss geprüft und an dessen Merkmale angepasst werden.
• Besonderheiten des Objekts: Ein Wohnungsrecht, ein Nießbrauch oder Bauschäden müssen als Besonderheit des Objekts in die Rechnung eingehen.

Meine Einwände erhalten Sie begründet und sachlich, ohne Vorwürfe gegen den Ersteller, sodass Ihr Anwalt oder die Gegenseite jeden Punkt nachvollziehen kann.

Eine Stellungnahme hilft Ihnen vor allem dort, wo ein fremder Wert darüber entscheidet, was Ihnen zusteht.

• Erbstreit und Pflichtteil: Ein Gutachten, das ein Miterbe vorlegt, bindet Sie für sich genommen nicht; das gilt grundsätzlich sogar für ein Gutachten des Gutachterausschusses. Mit begründeten Einwänden verhandeln Sie über die Auszahlung auf Augenhöhe.
• Scheidung und Zugewinn: Ihr Ex-Partner schuldet Ihnen kein Sachverständigengutachten, nur eine Wertermittlung nach seinen eigenen Möglichkeiten. Liegt Ihnen deshalb nur seine Schätzung vor, zeigt die Prüfung, ob sie trägt.
• Gutachten des Gerichts: Einwendungen und Ergänzungsfragen zum Gerichtsgutachten müssen nach § 411 Zivilprozessordnung in angemessener Zeit kommen, und das Gericht kann dafür eine Frist setzen. Die Stellungnahme liefert Ihrem Anwalt die fachlichen Einwände dafür.
• Zwangsversteigerung: Gegen den Beschluss, mit dem das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert festsetzt, ist die sofortige Beschwerde möglich. Eine Prüfung des Gerichtsgutachtens kann Ihrem Anwalt dafür fachliche Gründe liefern.

Eine Grenze gibt es beim Finanzamt: Wer nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert als im Bescheid nachweisen will, muss die ganze wirtschaftliche Einheit bewerten lassen; einzelne Ansätze lassen sich, außer der üblichen Miete, nicht isoliert angreifen. Dafür erstelle ich Ihnen ein Verkehrswertgutachten.

Viele zögern, weil sie fürchten, für ein zweites Papier zu bezahlen, das am Streit nichts ändert. Darauf gibt es klare Antworten:

• „Zählt ein Privatgutachten vor Gericht überhaupt?“ Ja. Die Stellungnahme eines Privatgutachters ist nach dem Bundesgerichtshof qualifizierter Parteivortrag, also ein fachlich begründeter Beitrag Ihrer Seite, den das Gericht berücksichtigen muss. Widerspricht sie dem Gerichtsgutachten, muss das Gericht den Widerspruch aufklären, auch ohne Ihren Antrag.
• „Kippt die Stellungnahme das andere Gutachten?“ Sie gibt dem Gericht konkrete Gründe, genauer hinzusehen. Ob es eine Erläuterung, eine Ergänzung oder eine neue Begutachtung anordnet, entscheidet das Gericht, denn es würdigt Beweise frei.
• „Lohnt sich das für mich?“ Das zeigt der Vergleich der Kosten mit dem Betrag, um den die Werte auseinanderliegen. Im Erstgespräch schätzen wir das gemeinsam ein, und Sie erfahren auch, wenn das vorliegende Gutachten im Kern stimmt.
• „Meine Frist läuft bald ab.“ Nennen Sie mir das Datum gleich im Erstgespräch; dann wissen Sie vorab, ob die Stellungnahme rechtzeitig vorliegt. Die Frist selbst wahrt Ihr Anwalt oder Steuerberater.

Für private Gutachten gibt es keine Gebührenordnung; das Honorar wird frei vereinbart, und die HOAI gilt dafür seit 2009 nicht mehr. Kalkulierbar bleibt es trotzdem:

• Preisfaktoren: Der Preis richtet sich nach dem Aufwand, etwa nach dem Umfang des zu prüfenden Gutachtens, der Objektart und der Unterlagenlage.
• Kostenloses Erstgespräch: Ihren Fall besprechen Sie zuerst mit mir, ohne dass Kosten entstehen.
• Schriftliches Angebot: Danach erhalten Sie ein Angebot mit dem Preis zuzüglich Mehrwertsteuer; die Anfahrt im Servicegebiet ist immer inklusive.
• Wer zahlt: Die vereinbarte Vergütung zahlt, wer den Auftrag erteilt. Ob die Gegenseite die Kosten später erstatten muss, hängt vom Ausgang des Verfahrens ab und davon, ob die Stellungnahme gerade für diesen Rechtsstreit nötig war; das klärt Ihr Anwalt.

Ihr Aufwand bleibt gering, denn die fachliche Arbeit liegt bei mir.

1. Erstgespräch: Sie schildern Ihren Fall und nennen laufende Fristen; gemeinsam klären wir, ob eine Stellungnahme für Ihren Zweck reicht.
2. Unterlagen: Sie senden mir das zu prüfende Gutachten oder den Bescheid.
3. Angebot und Auftrag: Sie erhalten ein schriftliches Angebot.
4. Besichtigung: Wo die Prüfung eine Besichtigung braucht, übernehme ich sie persönlich, und Sie sind dabei; den Termin stimmen wir flexibel ab, auch am Wochenende. Bewohnt die Gegenseite die Immobilie, braucht es ihr Einverständnis.
5. Ergebnis: In der Regel erhalten Sie die Stellungnahme 2 Wochen nach der Besichtigung und dem Eingang aller Unterlagen.

Wer ein fremdes Gutachten prüft, muss die Rechnung ebenso kennen wie die Immobilie dahinter. Als Diplom-Bauingenieur (TU) arbeite ich seit mehr als 25 Jahren praktisch mit Immobilien, vom Bau über die Vermietung bis zum eigenen Bestand. Deshalb erkenne ich, wo ein Gutachten an der tatsächlichen Immobilie vorbeirechnet, etwa bei Zustand, Ertrag oder Lage.

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 bin ich als Sachverständiger für die Markt- und Beleihungswertermittlung von Standardimmobilien zertifiziert (ZIS Sprengnetter Zert (S)). Die Sprengnetter Zertifizierung ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert, also von der staatlich beauftragten Stelle, die Zertifizierer in Deutschland prüft. So sind meine Gutachten für steuerliche und gerichtliche Zwecke geeignet, im Streit und vor Gericht auch als Stellungnahme.

Auch wenn nur Sie mich beauftragen, bewerte ich unparteiisch; meine Einwände sind deshalb auch für die Gegenseite nachvollziehbar. Rechtsanwälten und ihren Mandanten stehe ich in Wertfragen beratend zur Seite.